Vi lister her opp argumentene vi hørte på møtet og ellers i debatten for å gå videre med reguleringsplanen for Strandlia 2 nå, med våre innvendinger.

1. «Planarbeidet startet i 2015 og Bakke AS regnet med at Strandlia 2 vil kunne bli bygget ut da de gikk i gang med Strandlia 1. Den forventningen bør ikke kommunen skuffe.»

Norges kanskje fremste jurister på planrett, Nikolai Winge og Fredrik Holth, understreket for formannskapet så sent som i september at «kommunene står meget fritt til å endre planer.» Her må altså kommunestyret bestemme hva det mener er riktig å gjøre. Det er ikke bundet av tidligere vedtak.

2. «Strandlia 2 ligger utenfor det definerte vekstområdet på Fagerstrand, og da gjelder ikke kommuneplanens krav om å bygge innenfra-og-ut, fra området rundt Skogheimkrysset og utover».

Hele argumentasjonen for Strandlia 2 er at området ligger nært Skogheimkrysset – ca. 1 km. Å da si at «innenfra-og-ut»-regelen ikke gjelder, bare fordi området ligger utenfor den ytre vekstgrensen, er sikkert juridisk riktig og kan holde i retten, men det er åpenbart et forsøk på å «tolke bort» hensikten med kommuneplanen. Det blir som å si at du ikke bryter ekteskapsløftet om du ligger med eks-en dagen før du gifter deg.

3. «Området er satt av til boligformål i kommuneplanen, det skal uansett bebygges, så la oss bare komme i gang.»

Kommunen holdt 20. januar et inspirerende folkemøte med mange deltakere om Fagerstrands framtid. Bl.a. la vinnerne av Europan-konkurransen fram sine tanker for Fagerstrands utvikling, og responsen fra deltakerne på både det de sa og det kommunens planavdeling fortalte, var entusiastiske. I år er det derfor antakelig mange brikker som vil falle på plass for hvordan vi vil utvikle halvøyas søndre sentrum. Det ville være en gigantisk tapt mulighet om vi da vedtar «den store planen» for Fagerstrand rett etter å ha vedtatt en reguleringsplan for Strandlia 2 noen få hundre meter unna. Det er rett og slett å komme helt skjevt ut fra hoppkanten.

3. «Planen svarer på kommunens ønsker.»

Forslaget fra Bakke AS er et ganske konvensjonelt boligområde anno 2022 med eneboliger og tomannsboliger med garasjer i etter hvert kjent «kassehus»-stil. Kommunestyret valgte i september 2019å ikke legge planforslaget ut på høring og bestilte samtidig en vurdering av:

  • antall boenheter,
  • tetthet,
  • muligheter for sosial boligbygging og
  • behov for barnehage innenfor området.

Antallet boenheter og tetthet er ganske riktig redusert, men sosial boligbygging er overhodet ikke vurdert. På informasjonsmøtet med Bakke AS kom det fram at bygging av boliger utenfor det kommersielle markedet ikke hadde vært nevnt fra kommunens side. Det skal vi ikke skylde på Bakke for, men vi mener det peker på behovet for å ta en ny runde før planen kan legges ut på offentlig ettersyn. Det var mye man kunne kritisere forslaget til reguleringsplan for Skjønhaug for, men der var faktisk en avtale forhandlet fram for sosial boligbygging, parallelt med forslaget til reguleringsplanen. Den ville ha sikret kommunen tilvisningsrett for en andel av boligene (altså at kommunen kan bestemme hvem som skal få bo der, med tydelige regler for husleie). Det illustrerer at «sosial boligbygging» faktisk kan bety noe om man bare vil.

Kommunestyrevedtaket fra 2019 ba også om en vurdering av behov for barnehage innenfor området. Saksframlegget poengterer at det er avsatt tomt til utvidelse av den kommunale barnehagen på Fagerstrand, ca. 800 meter unna, så noen egen barnehage på Strandlia er ikke hensiktsmessig. Men kommunestyret har også vedtatt en investeringsplan der en slik utvidelse står ferdig først i 2030. Sender vi reguleringsplanen ut på høring nå, håper Bakke AS at boligene kan stå klare i 2024. Vi sier ikke at Strandlia 2 bør stå klar først i 2030, men at barnehagekapasitet er nok et argument for å ikke forhaste oss med reguleringsplanen.

I dagens kommuneplan har vi for øvrig vedtatt at nye boligområder skal planlegges bilfrie, etter modell av Blåbærstien, med felles parkeringsanlegg. På spørsmål på informasjonsmøtet med Bakke AS kom det fram at den muligheten overhodet ikke var vurdert for denne reguleringsplanen.

4. «Ordfører sa at kommunen ønsket 60-70 boliger»

Ordfører har ingen myndighet utover den kommunestyret gir hen. I denne saken har ikke kommunestyret gitt ordfører noe mandat for å forhandle med Bakke AS.

5. «Vi trenger Strandlia 2 pga. de høye boligprisene på Nesodden.»

Nesodden er del av Oslo-områdets boligmarked. Det er tilbudet og etterspørselen i dette markedet på over en million mennesker som legger premissene for boligprisene her hos oss. Hvor mye vi bygger på Nesodden har altså svært lite å si for våre priser. Og Bakke AS vil selge boligene til markedspris. Jo billigere og mer ukomplisert det er å bygge, jo større profitt for Bakke AS. Billigere boliger blir det ikke.

Til sist: På informasjonsmøtet kom det fram at kommunen og Bakke AS foreløpig ikke har startet forhandlinger om bidrag til å finansiere eller sikre bygging av infrastruktur, som Skogheimkrysset. Dette er kjent som rekkefølgekrav, og erfaringene med Bakke AS fra bl.a. Ullensaker peker på at det er veldig viktig å få med alle rekkefølgekrav allerede når planen legges ut på høring for første gang. Bakke AS kan være svært harde forhandlere, så kravene må være juridisk vanntette og så presis formulert at de ikke kan misforstås. Det var ikke tilfellet for en utbygging i regi av Bakke AS på Jessheim, og det førte til betydelige eksterne juridiske kostnader for Ullensaker kommune.

Vår konklusjon er altså: Kommunestyret har saktens lov til å gå videre med reguleringsplanen nå, men dets rolle og ansvar i denne saken er å tenke helhetlig og langsiktig om Nesoddens framtid. Da blir det feil rekkefølge å gå videre med Strandlia 2 nå. La oss få på plass planene for Fagerstrand sentrum først, så blir det lettere å se hva som blir riktig i området rundt. Boliger i Strandlia 2 skal kunne stå der om 100 år. Da skal vi ta oss tid til å gjøre dette riktig – for Fagerstrands skyld.